Location courte duree Bordeaux : reglementation 2026

Bordeaux compte parmi les destinations touristiques les plus prisees de France. Chaque annee, plusieurs millions de nuitees se reservent sur Airbnb et les autres plateformes. Que vous soyez proprietaire ou entrepreneur en sous-location professionnelle, la location courte duree a Bordeaux represente une opportunite, a condition de respecter les regles strictes de la mairie. Ce guide vous donne toutes les cles : obligations d'enregistrement, seuils a ne pas depasser, changement d'usage et methode pour se lancer sans surprises.

Qu'est-ce que la location courte duree a Bordeaux ?

La location courte duree designe la mise a disposition d'un logement meuble pour des sejours touristiques inferieurs a 90 jours consecutifs. A Bordeaux, cette activite est strictement encadree par la mairie depuis plusieurs annees : numero d'enregistrement obligatoire, declaration en mairie, et parfois changement d'usage si vous depassez certains seuils. L'objectif de ces mesures est de preserver le parc de logements pour les residents permanents tout en permettant l'accueil de touristes.

Si vous louez votre residence principale, vous pouvez la mettre en location courte duree 120 jours maximum par an, sans autorisation prealable autre que l'enregistrement. Au-dela, ou si le bien est une residence secondaire, vous devez accomplir des demarches supplementaires (changement d'usage, compensation). Cette distinction est capitale pour eviter une mise en demeure et des amendes.

Pour les entrepreneurs qui exploitent des biens en conciergerie Airbnb ou en sous-location professionnelle, comprendre ces regles est indispensable avant de signer le moindre mandat ou bail.

Numero d'enregistrement : la premiere etape obligatoire

Depuis 2019, tout logement propose en location courte duree a Bordeaux doit posseder un numero d'enregistrement delivre par la mairie. Cette regle s'applique que vous louiez votre residence principale 10 jours par an ou une residence secondaire toute l'annee. Sans ce numero, vous ne pouvez pas publier d'annonce legalement sur Airbnb, Booking ou toute autre plateforme.

La demande se fait en ligne sur le site de la ville de Bordeaux, rubrique "Location de courte duree". Vous remplissez un formulaire, fournissez les pieces justificatives (titre de propriete ou bail, piece d'identite, attestation de residence principale si c'est le cas), et la mairie vous attribue un numero sous 15 jours environ. Ce numero doit figurer sur chaque annonce, dans le texte descriptif ou les informations complementaires.

Attention : si vous louez en sous-location, c'est vous, le sous-locataire professionnel, qui devez demander ce numero, pas le proprietaire. Votre bail doit vous y autoriser explicitement. Une fois le numero obtenu, vous pouvez publier votre annonce et commencer a accueillir des voyageurs.

Pour gagner du temps et eviter les erreurs, certains entrepreneurs optent pour une formation specialisee qui couvre toutes ces demarches administratives ville par ville. Recevez la formation SUBHOST offerte pour decouvrir notre methode complete.

Residence principale : la regle des 120 jours

Si vous louez votre residence principale (le logement ou vous residez plus de 8 mois par an), vous beneficiez d'un regime simplifie a Bordeaux : vous pouvez la mettre en location courte duree 120 jours maximum par an, sans autre formalite que l'enregistrement. Pas besoin de changement d'usage ni d'autorisation speciale de la mairie.

Cette limite de 120 jours est stricte. Les plateformes comme Airbnb bloquent automatiquement votre calendrier une fois le seuil atteint, a condition que vous ayez bien declare votre bien comme residence principale dans les parametres. Si vous depassez ce plafond, vous risquez une amende de 10 000 EUR par logement et par annee de non-respect (article L. 324-1-1 du code du tourisme).

Pour beaucoup d'habitants de Bordeaux, ces 120 jours suffisent pour generer un complement de revenu interessant, notamment pendant les periodes de haute saison (ete, Vinexpo, Marathon du Medoc). Si vous partez en vacances ou en deplacement professionnel, vous pouvez louer votre appartement ou maison et rentabiliser ces absences.

Si en revanche vous souhaitez louer toute l'annee, ou si le bien n'est pas votre residence principale, vous entrez dans le perimetre du changement d'usage. C'est la que ca se complique.

Changement d'usage : quand et comment ?

Le changement d'usage est obligatoire a Bordeaux des lors que vous louez un logement en meuble de tourisme de facon habituelle et repetee, et que ce logement n'est pas votre residence principale (ou que vous depassez 120 jours). En pratique, cela concerne les residents secondaires, les investisseurs qui achetent pour louer en courte duree, et les professionnels de la conciergerie ou de la sous-location.

Le changement d'usage transforme administrativement un logement d'habitation en local commercial (usage hotelier). La demande se fait en mairie via un formulaire specifique. A Bordeaux, un systeme de compensation est en vigueur : vous devez transformer simultanement une surface equivalente de locaux commerciaux en logements d'habitation, ou payer une contribution financiere qui financera cette transformation ailleurs dans la ville. Le montant de la compensation varie selon les annees et les quartiers (plusieurs dizaines de milliers d'euros pour un T2 centre-ville ne sont pas rares).

Cette procedure est longue (plusieurs mois) et couteuse. Beaucoup d'entrepreneurs en location courte duree choisissent donc de travailler avec des proprietaires de residences principales (eux exploitent les 120 jours du proprietaire via un mandat de gestion) ou de privilegier la sous-location professionnelle de biens deja enregistres.

Si vous envisagez le changement d'usage, consultez un professionnel du droit immobilier local pour evaluer la faisabilite et le cout. Ne vous lancez jamais sans cette autorisation : les controles de la mairie se multiplient et les sanctions sont lourdes.

Statuts et structures pour exploiter a Bordeaux

Pour exploiter des biens en location courte duree a Bordeaux de maniere professionnelle et repetee, vous devez creer une structure juridique. Trois options principales se degagent selon votre modele :

• Micro-entreprise (auto-entrepreneur) : simple et rapide a creer, plafond de chiffre d'affaires annuel de 77 700 EUR en 2026 pour les locations meublees. Ideal pour tester l'activite ou gerer 1 a 3 biens. Code APE 55.20Z (hebergement touristique et autre hebergement de courte duree) ou 68.20B (location de logements) selon le cas. Cotisations sociales d'environ 22 pourcent du CA. Pas de TVA jusqu'au seuil de franchise.
• SARL ou SAS : pour une activite plus ambitieuse (portefeuille de plusieurs appartements, equipe, conciergerie multi-proprietaires). Permet d'optimiser la fiscalite (IS, charges deductibles) et de proteger votre patrimoine personnel. Plus complexe a gerer (comptable obligatoire), mais indispensable pour scaler.
• LMNP (Loueur en Meuble Non Professionnel) : statut fiscal si vous etes proprietaire et que vos revenus locatifs restent sous 23 000 EUR par an ou representent moins de 50 pourcent de vos revenus globaux. Permet l'amortissement du bien et du mobilier, donc une fiscalite tres avantageuse. Attention, LMNP n'est PAS un statut juridique, c'est un regime fiscal : vous devez tout de meme declarer votre activite (formulaire P0i, Greffe du Tribunal de Commerce).

Si vous faites de la sous-location pro ou de la conciergerie, vous gerez des biens qui ne vous appartiennent pas : vous facturez des prestations de services. Micro-entreprise ou societe, pas de LMNP ici. Pour aller plus loin et choisir le bon montage des le depart, la formation SUBHOST offerte couvre tous ces aspects juridiques et fiscaux ville par ville.

Tableau comparatif : residence principale vs secondaire a Bordeaux

Methode pour se lancer en location courte duree a Bordeaux

Voici la marche a suivre, etape par etape, pour demarrer une activite de location courte duree a Bordeaux en 2026 sans faux pas :

1. Definir votre modele : proprietaire resident principal (120j), proprietaire investisseur (changement d'usage), sous-locataire pro, ou concierge Airbnb pour des tiers. Chaque modele a ses contraintes et ses avantages. 2. Securiser le bien : si vous etes proprietaire, verifiez le reglement de copropriete (certaines interdisent la location courte duree). Si vous sous-louez, obtenez l'accord ecrit du proprietaire et un bail adapte (bail commercial, bail de droit commun code civil, ou clause specifique). Sans cet accord, la sous-location est illegale (loi du 6 juillet 1989, article 8). 3. Demander le numero d'enregistrement : remplissez le formulaire en ligne sur bordeaux-metropole.fr, joignez les pieces, obtenez votre numero sous 15 jours. Conservez ce numero precieusement. 4. Accomplir le changement d'usage si necessaire : si vous n'etes pas en residence principale ou depassez 120 jours, deposez votre demande en mairie et preparez le dossier de compensation. Budget et delais a prevoir. 5. Creer votre structure juridique : micro-entreprise, SARL, SAS selon votre ambition. Immatriculez-vous, ouvrez un compte bancaire dedie, souscrivez une assurance responsabilite civile professionnelle (RC Pro) et une assurance specifique location courte duree. 6. Amenager et equiper le bien : mobilier de qualite, linge, wifi, equipements de base (cuisine equipee, TV, lave-linge si possible). Pensez decoration Airbnb pour maximiser vos notes et votre taux d'occupation. 7. Publier l'annonce : photos pro, titre accrocheur, description complete avec le numero d'enregistrement visible. Prix competitifs pour demarrer, puis ajustement selon la demande. 8. Gerer les reservations : reponse rapide, check-in fluide, menage impeccable entre chaque voyageur, gestion du linge. Si vous manquez de temps, deleguez a une conciergerie locale ou formez-vous pour industrialiser le process. 9. Declarer et payer vos impots : les revenus de location courte duree sont imposables (BIC ou BNC selon le regime). Tenez une comptabilite rigoureuse des le premier euro encaisse.

Cette methode est celle que nous enseignons dans la formation SUBHOST, adaptee aux specificites de chaque grande ville francaise. Des dizaines d'eleves l'ont appliquee avec succes, comme Kamil qui a signe 4 appartements en sous-location pro en moins de 3 mois.

Conseils pratiques pour reussir a Bordeaux

Bordeaux presente des specificites de marche qu'il faut connaitre pour optimiser vos revenus :

• Saisonnalite marquee : haute saison de mai a octobre (festivals, vignobles, climat doux), basse saison en hiver. Ajustez vos tarifs en consequence et ne restez jamais rigide sur les prix.
• Quartiers primes : Chartrons, Saint-Pierre, Victoire, Bastide sont tres demandes par les touristes. Les loyers y sont plus eleves, mais l'occupation aussi. Etudiez la concurrence avant de vous positionner.
• Duree moyenne de sejour : 2 a 4 nuits en moyenne. Proposez des reductions pour les sejours d'une semaine ou plus pour lisser votre calendrier.
• Avis clients : Bordeaux attire une clientele exigeante (touristes internationaux, couples, groupes d'amis). Visez 4,8/5 minimum des les premieres reservations. Un accueil soigne et un logement impeccable font la difference.
• Partenariats locaux : nouez des relations avec des agences immobilieres, des proprietaires, des artisans pour le menage et l'entretien. Un reseau solide accelere votre developpement.

Enfin, restez informe des evolutions reglementaires. La mairie de Bordeaux ajuste regulierement sa politique de location courte duree (nouveaux quartiers a compensation renforcee, controles accrus). Abonnez-vous aux newsletters de la metropole et consultez regulierement le site officiel.

Conclusion : lancez-vous en toute legalite

La location courte duree a Bordeaux offre un potentiel considerable, a condition de jouer selon les regles. Numero d'enregistrement, respect de la limite des 120 jours ou obtention du changement d'usage, structure juridique adaptee : chaque etape compte pour securiser votre activite et eviter les sanctions. Que vous soyez proprietaire, sous-locataire pro ou concierge, la reussite passe par une preparation rigoureuse et une connaissance precise du cadre legal local.

Si vous souhaitez vous lancer sans perdre de temps ni commettre d'erreurs couteuses, la meilleure solution reste de vous former aupres de professionnels qui ont deja parcouru ce chemin. FrenchyHost accompagne depuis plusieurs annees des entrepreneurs dans toute la France, de Paris a Lyon en passant par Marseille et Toulouse. Notre methode couvre la sous-location professionnelle, la conciergerie Airbnb, les demarches administratives ville par ville et la gestion operationnelle quotidienne.

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